El pas del contracte de precari o arrendament temporal de les terres, al d'arrendatari perpetu o establiment, va ésser decisiu en l'evolució del règim social de la nostra terra. L'establiment o arrendament perpetu català, apareix ja des de la segona meitat del segle X.
Hi havia tres classes d'individus que posseïen terres en arrendament perpetu i hereditari: a) els qui no estaven lligats per cap vincle de subjecció personal al propietari; b) els qui estaven subjectes al senyor només com a homes propis i vassalls; c) els qui a la condició d'homes propis i vassalls unien el d'estar adscrits a la gleva, és a dir, que no podien deixar el predi sense el consentiment del senyor, el qual cobrava per aquest consentiment un preu de redempció o rescat; aquesta última eren els remences.
El nombre dels antics serfs adscripticis, lliberts i colons, subjectes en diferents graus a la potestat del propietari de les terres que habitaven, fou augmentat amb els qui es col·locaren voluntàriament en situació anàloga prenent les terres en arrendament perpetu i avenint-se a romandre-hi. Les diferències que separaven els dos grups acabaren per fondre's, i així fou uniformada la seva condició. En efecte: des de mitjans del segle XII no es troba entre les classes rurals cap r astre dels noms de serfs i lliberts. Els serfs adscrits minvaren gradualment, i al capdavall van ésser completament reemplaçats pels pagesos de remença. Les classes servils i semi lliures del període visigòtic, serfs personals i serfs adscrits a la gleva, privats i fiscals, lliberts i colons, subsisteixen a la Marca hispànica durant els segles IX, X i XI. A la darreria d'aquest últim, la servitud personal dels cristians indígenes és substituïda per la dels sarraïns espanyols i africans i per la dels cristians orientals, i en virtut d'un procés de fusió -no peculiar a Catalunya, ans bé comú arreu d'Europa- aquestes altres classes de la població rural es converteixen en una sola. Cessen les denominacions que les a caracteritzen, i des del segle XI les donacions d'homes amb la terra que conreen, amb la seva descendència i béns, són freqüentíssimes, i creix el nombre de persones dependents d'altres, perquè la necessitat de protecció obliga el feble a buscar la protecció del fort.
La majoria de les terres conreades pels pagesos no eren propietat seva: pertanyien a institut eclesiàstic, església o monestir; a un particular, noble o plebeu; a un establiment benèfic, hospital o asil. Els pagesos rebien terres laborables en arrendament perpetu i hereditari mitjançant un cànon anual fix, en espècie o en diner, o bé una part alíquota dels fruits, certes prestacions menudes i, sovint, determinats serveis o treballs agrícoles. Fins a mitjans del segle XIII predominaren generalment les rendes o censos en espècie.
<<Tres idees semblen dominar els propietaris en concedir el domini útil de les seves terres, idees reflectides amb entera claredat en les clàusules dels contractes d'arrendament: conservar-hi a perpetuïtat, mitjançant concessions hereditàries, amb l'obligació de residir en el predi, gent que conreï les terres i els asseguri d'aquest mode de renda; que aquesta gent depengui d'ell estretament i no pugui emparar-se d'altre senyor, potser per sostreure's al compliment de les obligacions concretes amb el propietari; i que la finca no es fraccioni i perdi així las seves forces contributives, tot perjudicant l'íntegra i més senzilla percepció de les rendes, la qual cosa no s'aconseguiria dividint-se i passant a diverses mans.>>
Al principi d'aquest règim, el pagès no feia cap gran sacrifici quan s'adscrivia a la gleva. En la majoria dels casos, les probalitats d'anar-se'n del predi eren però molt petites. Inclòs sense obligació de permanència, molts pagesos s'hi haurien estat. Avui mateix, voluntàriament, quants i quants pagesos resten adscrits de fet a la gleva! Però la llibertat, fins que no hem de fer-ne us, és necessària per als homes d'esperit lliure, per als homes verament homes. Són ben diferents la situació moral del qui, sabent que li és permesa una llibertat, no en fa ús, i la d'aquell altre que sap que no en podria usar si volgués. Fora dels casos de maltractaments, la fugida dels adscrits a la gleva era un fet rar mentre duraren aquestes circumstàncies. Els pagesos de remença, doncs, eren els homes adscrits a la gleva, però amb facultat de redimir-se mitjançant el pagament d'una quantitat. Aquesta institució, que ja venia de temps enrere, va prendre increment durant aquest període que estudiem, i va arribar a ésser general a la Catalunya Vella, sobretot en els bisbats de Girona i Vic. Va infiltrar-se després a la Catalunya Nova; però no s'hi va generalitzar.
El senyor o propietari tenia sobre els homes adscrits el dret de maltractament (jus maletractandi) --podríem dir dret de càstig-. Aquest dret consistia a poder tenir-los presos, i amb grillons i amb ferros als peus. El domini del senyor o propietari sobre els pagesos de remença s'estenia a la seva família, però en aquest aspecte no comprenia ja els mateixos drets.
A partir del segle XI, els propietaris de terres de les diverses regions de Catalunya mostraren gran interès a imposar als seus arrendataris la indivisibilitat del predi i la successió individual, o sigui per hereu únic.
La importància del sistema contractual, aplicat a les relacions entre el senyor i el serf, pel que toca al règim de la terra, consistia a donar base més sòlida a la situació d'aquest últim sobre el predi que cultivava, sostraient-lo de dret a l'arbitrarietat del senyor. No va poder aquest, des d'aleshores, privar-lo de la terra segons el seu caprici, i així cessà el caràcter precari amb què el conreador la tenia. Com que el contracte exigia la capacitat de les parts per a obligar-se, el senyor vingué a reconèixer en el seu antic serf la qualitat de persona.
Tanmateix, la situació dels remences era, en conjunt, deplorable. <<Si la subjecció al senyor directe del predi amb jus maletractandi era ja estretíssima i posava al pagès enterament a mercè del senyor, quan més no ho estaria en ajuntar-se, com succeïa moltes vegades, les qualitat del senyor directe i senyor del castell termenat, i, sobretot, quan s'hi afegia, i això no era rar, la de posseïdor, per concessió especial de la corona, de la jurisdicció civil i criminal del territori. La reunió en una mà del domini i la jurisdicció, sostraient per complet el pagès a la protecció tutelar del poder públic, reblà les cadenes de la seva dependència.>>
